Creditul ipotecar de la EXIM Banca Românească pentru 2025 este o ofertă condiționată, potrivită în special pentru clienții care caută predictibilitate pe termen scurt (3 ani) și sunt dispuși să-și mute veniturile la această bancă. Principalul avantaj este dobânda fixă introductivă de 5,20%, o valoare atractivă în contextul unui IRCC ridicat. Dezavantajul major este șocul creșterii ratei după perioada fixă, când marja băncii devine una dintre cele mai puțin competitive de pe piață (IRCC + 2,30%). Oferta este o capcană pentru clienții neavizați care se uită doar la rata din primii ani, ignorând costul total pe 30 de ani. Este o strategie clasică de a atrage clienți cu o ofertă inițială bună, mizând pe inerția lor de a nu refinanța ulterior.
Dobânzi și Costuri Reale: Momeala fixă și realitatea variabilă
Banca își structurează oferta în jurul unei singure decizii a clientului: încasarea sau nu a venitului. Diferența de cost este substanțială și arată clar unde câștigă banca. Oferta cu dobândă fixă pe 3 ani este singura care merită luată în calcul; cea cu dobândă variabilă de la început este necompetitivă, având o dobândă (8,55%) mult peste cea fixă (5,20%).
Să analizăm exemplul reprezentativ: un credit de 250.000 RON pe 30 de ani. În primii 3 ani, cu salariul la EXIM, rata este 1.372,78 RON. Ulterior, la un IRCC de 5,55% (valoarea actuală), rata explodează la 1.776,66 RON. Aceasta este o creștere de 29,4% a efortului financiar lunar, un șoc pe care puține bugete familiale îl pot absorbi fără probleme. Valoarea totală plătibilă, 642.059,13 RON, înseamnă că pentru fiecare leu împrumutat, clientul returnează 2,57 lei.
Comparație directă a costurilor (Ofertă cu dobândă fixă introductivă)
| Caracteristică | Cu încasarea venitului | Fără încasarea venitului |
|---|---|---|
| Dobândă fixă (primii 3 ani) | 5,20% | 6,20% (+1% p.a.) |
| Dobândă variabilă (după 3 ani) | IRCC + 2,30% | IRCC + 3,30% (+1% p.a.) |
| DAE | 7,70% | 8,74% |
| Comision analiză dosar | 0 RON | 500 RON |
Capcana este evidentă: clientul este penalizat pe toată durata creditului dacă nu aduce venitul la bancă. Marja de 2,30% după perioada fixă, deși nu este cea mai mare de pe piață, este semnificativ mai slabă decât ofertele concurente care pot coborî sub 2%. Aici este profitul pe termen lung al băncii.
Condiții de eligibilitate și capcanele birocratice
Banca promovează un venit minim familial de 2.400 RON, o cifră pură de marketing, menită să atragă un public larg. În realitate, constrângerea reală este gradul maxim de îndatorare impus de BNR, de regulă 40% din venitul net. Să facem un calcul simplu pentru exemplul de mai sus:
- Rata inițială: 1.372,78 RON/lună
- Venit minim necesar (calculat la grad de îndatorare 40%): 1.372,78 / 0,40 = 3.432 RON
Așadar, venitul real necesar este cu peste 1.000 RON mai mare decât cel promovat. Familiile care aplică bazându-se pe pragul de 2.400 RON își vor pierde timpul. Un sfat concret este să calculați singuri gradul de îndatorare înainte de a merge la bancă.
Comisioane și Avantaje: Ce este real și ce este standard de piață
EXIM Banca Românească se laudă cu o serie de avantaje, însă este esențial să le filtrăm prin prisma realității pieței.
- Comision de administrare 0%: Acesta este un avantaj real și tangibil. Multe bănci încă percep un comision lunar sau anual, care adunat pe 30 de ani poate însemna mii de lei. Este un plus clar pentru EXIM.
- Comision de rambursare anticipată 0%: Aici este vorba de o conformare la legislație (OUG 52/2016), nu de un beneficiu unic. Legea interzice comisionul de rambursare anticipată pentru creditele cu dobândă variabilă. Majoritatea băncilor au extins această gratuitate și la perioadele cu dobândă fixă, deci a devenit un standard de piață.
- Costuri transparente: Faptul că banca specifică valoarea exactă a raportului de evaluare (636 RON pentru apartamente) este un plus de transparență, scutind clientul de surprize.
- Penalizarea pentru neîncasarea venitului: Comisionul de analiză de 500 RON pentru cei care nu-și virează salariul este o taxă care arată cât de important este pentru modelul de business al băncii să te lege de ecosistemul ei. Adevăratul cost nu este comisionul, ci dobânda majorată pe viață.
Verificat de expert
